I Nederland er det nå forbudt å leie ut kontorer med energiklasse E og lavere. – Et spørsmål om når, ikke om, hevder Entra-direktør Per Ola Ulseth.
Fra nyttår innførte nederlandske myndigheter et forbud mot utleie av kontorer som forbruker mer enn 225 kilowattimer (kWt) per kvadratmeter i året. Overført til norske forhold ville det betydd at nesten alle kontorbygg med energiklasse dårligere enn D hadde vært stengt for utleie.
Nå spekuleres det i at lignende reguleringer er på vei i flere EU-land.
– Det er et spørsmål om når, ikke om, mener prosjektdirektør Per Ola Ulseth i Entra.
Eiendomsselskapet har nylig ferdigstilt rehabiliteringen av St. Olavs plass 5 i Oslo sentrum, et brutalistisk landemerke signertErling Viksjø i 1969.
Prisen for å løfte den 16.500 kvadratmeter store betongkolossen fra energiklasse E til B endte på 1,14 milliarder kroner.
Krever betalingsvilje
Kravet til energiklasse B i et kontorbygg er et forbruk lavere enn eller lik 115 kWt per kvadratmeter oppvarmet bruttoareal. For en A er det tilsvarende tallet 90. Dit er det imidlertid nærmest umulig å komme med et eldre bygg, hevder Entra.
– Da måtte vi hatt solceller, men det nytter ikke på en vernet fasade, og heller ikke når vi skal ha grønne tak. Grunnforholdene for geovarme er også vanskelige, sier Ulseth.
Han forteller om nye vinduer, etterisolering på innsiden, solavskjerming, fjernvarme, energieffektiv belysning og et høyteknologisk ventilasjonsanlegg.
– Energiforbruket her er mer enn halvert, sier Ulseth.
Etter flere år med varierende vedlikehold og en karriere som undervisningslokaler for Universitetet i Oslo, var bygget uansett modent for rehabilitering. Hvor mye ekstra som ble brukt for å oppnå en B, synes Entra det er vanskelig å stipulere.
– Her var det uansett ikke noe alternativ, for uten en høy energiklasse ville vi ikke hatt de samme leietagerne, sier Ulseth.
95 prosent av lokalene er utleid, blant annet til Geelmuyden Kiese, Red Bull, WSP og Oslo Pensjonsforsikring. Ifølge Union ligger leieprisnivået for høystandardlokaler i denne delen av Oslo på mellom 3.500 og 4.100 kroner per kvadratmeter i året. Høyeste observerte prisnivå er 4.500 kroner.
– Hvordan ville regnestykket blitt om dette bygget sto på Ensjø?
– Det er klart – da ville det blitt mer krevende. Man kan ikke realisere like kostbare bygg i randsonen som i sentrum. Det er derfor naturlig at det blir revet mer i randsonen, sier Ulseth.
Noe slikt ville uansett vært uaktuelt på St. Olavs plass. Det tidstypiske 60-tallsbygget står nemlig på vernelisten hos Byantikvaren.
Mer verdt
Men om beliggenheten er riktig, er det mange fordeler med å punge ut for å senke energiforbruket og heve miljøklassifiseringen, skal man tro Entra.
Finansieringen blir rimeligere og bygget blir mer verdt. Interessen for å leie lokaler i bygget øker, slik at leieprisene kan jekkes opp.
– Hvis vi hadde gjort noe marginalt nå, hadde vi risikert å måtte gjøre alt om igjen om ti år. Dette bygget kommer til å være lett å leie ut også ti år frem i tid, hevder Ulseth.
Han får støtte fra adm. direktør Jon H. Dahlberg Årstad i næringsmegleren Newsec.
– Jeg synes det er rart at ikke flere av de store eiendomsaktørene ser helheten, at bærekraft er business, sier han.
– Men er det så enkelt? Det er vel et regnestykke som skal gå opp?
– Det er det. Men å spare energikostnader er god business. Vi vurderer verdiene for Entra kvartalsvis, og det blir noe helt annet når skruen strammes. Det er EU som kommer til å drive frem dette. Det blir bare implementert i norsk lov, det blir ikke oversatt engang, lyder Årstads spådom om skjerpede energikrav for næringsbygg.
Han tror strengere krav vil medføre at de største eiendomsaktørene styrker sin posisjon på bekostning av mindre selskaper.
– Når det blir vanskeligere å konkurrere, er det til gunst for de store. Jeg synes dette er underkommunisert, sier Årstad.
Det er ingen enkel oppgave å tallfeste hvor mye kontorareal som ville blitt forbudt å leie ut om Norge hadde innført de nederlandske reglene. De fleste næringsbygg er ikke engang vurdert, ifølge Norges Bank og Create Solutions.
At det er snakk om en meget høy andel av kontormassen, er likevel ubestridt.
– Sannsynligvis kommer du deg ut av E og F hvis du kan etterisolere inne og bytte vinduer. Så hvis du gjør dette når du likevel skal pusse opp, eliminerer du mye risiko, sier Ulseth.
Kamuflert strømregning
Den kraftige strømprisøkningen har naturlig nok intensivert interessen for å spare strøm, ifølge Entra. Men når man leier et kontorlokale, kommer strømregningen gjerne gjennom felleskostnadene, og blir dermed litt kamuflert.
– Man ser gjerne på leiepris per kvadratmeter, men hva er felleskostnaden? Dette bygget brukte 220 kWt per kvadratmeter. Nå kan du redusere det med 100. Og jeg tviler på at den langsiktige strømprisen per kWt er 50 øre, sier Årstad.
Det har likevel vært en stor fordel at St. Olavs plass 5 er bygget som en festning i betong.
– Et så solid bygg som dette er et bedre utgangspunkt for en slik rehabilitering. Kundene er blitt mer bevisst på energi, men begynner også å bli mer bevisst på materialer. Ombruk gir et bedre klimaavtrykk, fortsetter Ulseth.
Den samme fortellingen fungerer ikke like godt for nabobygget i Universitetsgata 7–9, som Entra rev i 2018. Bygget var omtrent like stort som St. Olavs plass 5, men ikke verneverdig. Det ble bare 33 år gammelt før det ble fyllmasse og erstattet av et større bygg, da med energiklasse A.
– Nabobygget var nyere, men hadde ikke de samme kvalitetene. Det gjaldt blant annet etasjeskillene. Bygget som står der nå er også vesentlig større, sier prosjektsjef Marius Lynås i Entra.
– Men er det miljømessig smart å rive et bygg selv om nybygget får en bedre energikarakter?
– Det er en stadig større andel leietagere som ikke vil finne seg i å sitte i et dårlig bygg. Og hvis du snur på det, vil andelen bygg som rives gå ned. Man kommer i større grad til å bygge videre på det som står der, sier Ulseth.
